вторник, 28 февраля 2012 г.

ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ АРЕНДЫ С ПРАВОМ ВЫКУПА


Принятие Директивы Президента РБ от 31.12.2010 № 4 «О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь» (далее - Директива № 4) как законодательного акта программного характера повлекло за собой разработку во исполнение ее норм ряда нормативных правовых актов различной юридической силы и содержания.

В контексте защиты и развития частной собственности, а также создания условий для беспрепятственного осуществленияпредпринимательской деятельности на основании подп.2.6 п.2 Директивы № 4 субъектам предпринимательской деятельности предоставлено право преимущественного приобретения находящегося в государственной собственности имущества (кроме земельных участков), арендующим данное имущество не менее 3 лет, с рассрочкой платежа на 5 лет. В нормах Директивы № 4 также оговорено, что стоимость при продаже арендатору объекта аренды, находящегося в государственной собственности (кроме земельных участков), должна быть уменьшена на затраты, понесенные арендатором на улучшение состояния и потребительских качеств такого объекта, если указанные улучшения учтены при определении оценочной стоимости и арендатору не возмещались эти затраты.

В числе мероприятий по реализации положений Директивы № 4, утвержденных совместным постановлением Совета Министров РБ и Нацбанка РБ от 28.02.2011 № 251/6, в частности подп.2.6 п.2 Директивы № 4, в п.44 таких мероприятий обозначена подготовка проекта Указа Президента РБ о внесении изменений и дополнений в указы Президента РБ от 14.09.2006 № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом» (далее - Указ № 575) и от 16.11.2006 № 677 «О некоторых вопросах распоряжения имуществом, находящимся в коммунальной собственности, и приобретения имущества в собственность административно-территориальных единиц» (далее - Указ № 677), предусматривающего:
• предоставление права преимущественного приобретения находящегося в государственной собственности имущества (кроме земельных участков) субъектам предпринимательской деятельности, арендующим данное имущество не менее 3 лет, с рассрочкой платежа на 5 лет;
• уменьшение при продаже арендатору стоимости объекта аренды, находящегося в государственной собственности (кроме земельных участков), на сумму затрат, понесенных арендатором на улучшение состояния и потребительских качеств такого объекта, если указанные улучшения учтены при определении оценочной стоимости и арендатору не возмещались эти затраты.
На сегодняшний день соответствующие изменения в Указ № 575 не внесены, однако скорректированы нормы Указа № 677. Указ № 677 действует в редакции Указа Президента РБ от 14.03.2011 № 107 «О внесении изменений и дополнения в Указ Президента Республики Беларусь от 16 ноября 2006 г. № 677» с уточненным названием.
Нормы о выкупе арендуемого недвижимого имущества закрепляются также в соответствующих актах органов местного управления и самоуправления. Так, например, Инструкцией о порядке управления и распоряжения государственным имуществом, находящимся в коммунальной собственности Пинского района, утвержденной решением Пинского районного Совета депутатов от 30.03.2007 № 02-02, установлена норма о возможности отчуждения юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, арендующим не менее 3 лет здания, сооружения, изолированные помещения, находящиеся в коммунальной собственности Пинского района, данных объектов (п.21). Полученные от отчуждения предприятий как имущественных комплексов, зданий, сооружений, изолированных помещений, незавершенных законсервированных и незаконсервированных капитальных строений, передаточных устройств, иного недвижимого имущества, акций (долей в уставных фондах) хозяйственных обществ (товариществ), находившихся в коммунальной собственности Пинского района, денежные средства направляются в районный бюджет, если иное не установлено законодательными актами (подп.25.1 п.25 данной Инструкции).

Анализ планируемых и фактически выполненных действий по реализации Директивы № 4 дает основания утверждать, что в силу изменения норм Указа № 677 (в редакции от 14.03.2011) нормы подп.2.6 п.2 Директивы № 4 применимы в отношении объектов лишь коммунальной собственности без применения к объектам недвижимого имущества, находящимся в республиканской собственности.

В контексте содержания Указа № 677 следует отметить некоторые особенности отчуждения объектов недвижимости, находящихся в коммунальной собственности.

Во-первых, отчуждение находящихся в коммунальной собственности зданий, сооружений, изолированных помещений (за исключением жилых домов и жилых помещений), расположенных в центральной части г.Минска и городов областного подчинения, стоимость которых превышает 10 тыс. базовых величин, осуществляется по согласованию с Президентом РБ (подп.1.1 п.1 Указа № 677). 

Категория «отчуждение» определена в Указе № 575 как передача из республиканской собственности в коммунальную и (или) частную собственность на возмездной или безвозмездной основе, в т.ч. внесение в уставный фонд негосударственного юридического лица, имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь и закрепленного на праве оперативного управления, хозяйственного ведения за республиканскими юридическими лицами, подчиненными республиканским органам государственного управления и иным государственным организациям, другими государственными организациями, а также переданного в безвозмездное пользование негосударственным юридическим лицам, республиканским государственно-общественным объединениям (примечание к подп.1.1 п.1 Указа № 575).

Для целей отчуждения в рамках Указа № 677 облисполкомами и Минским горисполкомом вносятся на согласование Президента РБ проекты решений соответствующих местных исполнительных и распорядительных органов, согласованные с Министерством экономики РБ, Государственным комитетом по имуществу РБ и другими заинтересованными государственными органами, государственными организациями, подчиненными Правительству РБ.

Во-вторых, отчуждение зданий, сооружений, изолированных помещений осуществляется на аукционе, по конкурсу, без проведения аукциона, конкурса, в т.ч. путем внесения их в уставный фонд негосударственного юридического лица (подп.1.2 п.1 Указа № 677). Способ заключения договора об отчуждении имущества (например, купли-продажи) при том, что установлено преимущественное право на случай выкупа арендуемого имущества, будет иметь определяющее значение. Это обусловлено тем, что для каждого из указанных в подп.1.2 п.1 Указа № 677 способов отчуждения имущества нужен механизм реализации преимущественного права арендатора. Так, если отчуждение осуществляется на аукционе или по конкурсу и выбор потенциального приобретателя имущества производится на конкурентной основе, то необходим нормативно установленный порядок реализации преимущественного права: или это возможно до проведения торгов, или после проведения торгов, когда, например, определена «финальная» цена предмета торгов и лицу, обладающему преимущественным правом на приобретение предмета торгов, предлагается предмет торгов по цене, выявленной по его результатам.

Если же отчуждение арендуемого недвижимого имущества осуществляется без проведения аукциона, конкурса, то в данном случае необходимы специальные нормы, регламентирующие срок реализации преимущественного права, форму и сроки обращения арендатора к арендодателю при намерении выкупить арендуемое имущество, порядок уведомления об условиях выкупа, а также последствия на случай нарушения преимущественного права арендатора.

Особенность выкупной цены, установленная Указом № 677, - определение стоимости здания, сооружения, изолированного помещения, которая при продаже имущества арендатору должна быть уменьшена на затраты, понесенные арендатором на улучшение состояния и потребительских качеств такого объекта, если указанные улучшения учтены при определении оценочной стоимости и арендатору не возмещались эти затраты (подп.1.3 п.1 Указа № 677). Реализация данной нормы предполагает:
1) необходимость документального подтверждения арендатором произведенных улучшений арендованного имущества (затрат, понесенных им), которые, как представляется, должны отражаться в т.ч. по данным бухгалтерского учета;
2) оценочная стоимость выкупаемого объекта должна быть определена с учетом произведенных улучшений арендованного имущества;
3) стоимость улучшений арендованного имущества не возмещалась арендатору.
Относительно возмещения стоимости произведенных улучшений следует указать на то, что они могут быть отделимыми и неотделимыми. При этом общее правило состоит в том, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п.1 ст.594 Гражданского кодекса РБ; далее - ГК). Если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя за счет собственных средств арендатора, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст.594 ГК), если же согласия арендодателя не было, в таком случае их стоимость возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. В этой связи приведенные общие нормы следует учитывать при уменьшении выкупной цены для арендатора, обладающего преимущественным правом на выкуп, при отчуждении ему арендуемого недвижимого имущества.
Таким образом, констатацией факта преимущественного права арендатора выкупа арендуемого недвижимого имущества в Директиве № 4, Указе № 677, очевидно, не исчерпывается роль законодателя. Общие нормы ГК об аренде закрепляют правило о том, что в законодательстве или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п.1 ст.595 ГК). Поскольку в подп.1.3 п.1 Указа № 677 законодатель не связывает реализацию преимущественного права с окончанием срока действия договора аренды, то выкуп имущества может иметь место в случае, когда срок действия договора аренды не истек, при соблюдении, однако, срока аренды в 3 года, достаточного для реализации преимущественного права.

Важно также и то, что в подп.1.3 п.1 Указа № 677 содержится лишь преимущественное право на выкуп, что предполагает только инициативу выкупа со стороны арендатора. Решение об отчуждении имущества в данном случае принимается арендодателем, и лишь при его принятии впоследствии появляется правовая возможность реализовать арендатору преимущественное право.

Однако приведенных норм, очевидно, недостаточно для реализации подп.2.6 п.2 Директивы № 4, поскольку преимущественное право в договоре аренды установлено для арендатора на случай заключения договора аренды на новый срок (ст.592 ГК), причем, обратите внимание, его реализация не безусловна, и предполагается соблюдение некоторых требований самим арендатором, чего нет в норме подп.2.6 п.2 Директивы № 4 и Указа № 677, а единственное условие выкупа - срок аренды имущества (не менее 3 лет).

09.02.2012 г.

Ольга Бакиновская, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры теории и истории государства и права Академии управления при Президенте Республики Беларусь
Юлия Амельченя, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и хозяйственного права Академии управления при Президенте Республики Беларусь

Комментариев нет:

Отправить комментарий